L'étude de l'évolution contemporaine du statut des baux immobiliers d'exploitation a permis de révéler combien ce statut avait mal vieilli dans le domaine commercial et rural, alors que pour les baux professionnels, il était loin d'avoir atteint sa maturité. Il a paru opportun, dès lors, de consacrer une thèse à ces baux qui se trouvent au coeur de la tourmente législative, jurisprudentielle et doctrinale. La présente thèse s'efforce de mettre en lumière les dérèglements du statut locatif et de préconiser des réformes susceptibles de remédier à son actuelle inadaptation aux besoins des parties au bail.

À la vérité, aucune d'entre elles ne semble satisfaite de ce statut dont les principaux défauts tiennent à la rémunération insuffisante des bailleurs et aux difficultés d'installation des preneurs. Cette situation les incite à manipuler le statut légal pour retrouver ou conserver des avantages dont elles semblaient privées, mais aussi à exercer leur liberté contractuelle, principalement en considération du loyer, dans les interstices laissés par l'ordre public statutaire et parfois même contre le statut d'ordre public. Les parties contractantes parviennent ainsi à transformer le statut locatif en un instrument essentiel de valorisation de l'immeuble pour le bailleur, et de l'entreprise pour le preneur, ce dont il résulte que ce statut échappe progressivement aux intentions de ses auteurs et signifie autre chose que ce qu'ils avaient envisagé.

Parallèlement, les commerçants installés dans un centre commercial, les entreprises associatives, les franchisés, mais aussi les professionnels libéraux, sont contraints d'exercer leur liberté contractuelle pour s'approprier un statut protecteur qui leur est encore refusé ou contesté, sans raison pertinente, alors que la disposition d'un local stable d'exploitation est un facteur bien souvent prépondérant de prospérité pour une entreprise.

Ce mouvement de contractualisation des rapports locatifs a reçu le soutien de la Cour de cassation qui, arrêt après arrêt, s'érige en législateur contre un statut obsolète dont les pouvoirs publics refusent d'engager la réforme globale alors même qu'il suscite un contentieux intarissable.

À l'aube du XXI^e siècle, il n'est plus concevable de maintenir en l'état la réglementation usée des baux immobiliers d'exploitation qu'il faudra bien se résoudre à adapter aux réalités concrètes. Pour cela, il faudrait assouplir l'ordre public issu des statuts des baux commerciaux et des baux ruraux, et élaborer un véritable statut des baux professionnels équilibré dans les rapports entre bailleurs et preneurs.